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开发商不得拒绝公积金贷款 揭公积金贷款条件及限制

更新时间:2018-01-06  

开发商在卖房时不得拒绝买房人采用公积金贷款的方式按揭,这条规定是近期住房和城乡建设部等四部门联合印发通知说明的。那么,对于购房者来说,采用公积金贷款有哪些好处呢?公积金贷款有哪些限制呢?需要的条件有哪些?如果您想知道,就来和大家说说吧。

  住房和城乡建设部等四部门联合印发通知,要求房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

  北京装修网了解到,近期,部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款,严重损害了缴存职工合法权益。为此,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部近日联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,要求开发商不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

  要提高住房公积金贷款抵押登记效率

  住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。按照现行有关规定,职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上,即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%,远低于商业银行个人住房贷款利率。据测算,一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款,可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上,能有效减轻职工购房负担。

  《通知》规定,住房公积金管理中心要规范贷款业务流程,压缩审批时限,自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续,住房公积金管理中心要加强对受托银行的业务考核。要公开住房公积金贷款业务流程、审批要件、办理地点、办理部门和办结时限,并在业务网点予以明示。各地住房和城乡建设部门、不动产登记、人民银行等部门要建立住房公积金贷款业务办理信息共享机制,让数据多跑路,职工不跑路或少跑路。

  《通知》明确,要提高住房公积金贷款抵押登记效率。北京装修网了解到,《通知》要求不动产登记机构应当严格按照有关规定,及时受理住房公积金贷款抵押登记申请,在10个工作日内完成抵押登记手续。要应用信息化等技术手段,进一步提升住房公积金贷款抵押登记效率。

  不得变相要求购房人放弃公积金贷款

  《通知》要求,住房和城乡建设部门要加强房地产市场监管。房地产开发企业在销售商品房时,要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

  《通知》提出,要加大联合惩戒力度。各地住房和城乡建设部门以及住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构,要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的,要公开曝光,同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。

  开发商拒绝公积金贷款可热线举报

  《通知》明确,缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道,投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。根据投诉举报线索,住房和城乡建设部门及住房公积金管理中心要快速响应,及时查处。

  《通知》要求各地住房和城乡建设部门及住房公积金管理中心,联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动,严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。同时,要求各省、自治区住房和城乡建设厅加强监督检查工作。

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  办公积金贷款注意这些利好和限制

  随着商业贷款政策收紧,商贷利率不断提升,商业贷款买房的成本压力不断升高,相比之下,公积金贷款的低利率优势显现出来,不过公积金这种贷款方式未必适合所有人,它同样有着自己的优势和限制条件。

  A 低利率占很大优势

  据最新房贷报告显示,8月份商业贷款全国平均利率已经涨到5.12%,而公积金贷款5年期以上的利率为3.25%,比商贷低了近2%,利率低意味着支付的总利息低,总的购房成本就要低,这是公积金贷款最大的优势。

  除了利率低,如果在符合条件的前提下提前还款,公积金贷款还有不收违约金的优势。太原市住房公积金管理中心人士介绍,目前住房公积金贷款采用等额本金的还款方式,贷款利息随本金逐月递减,月还款额逐月递减。借款人正常偿还贷款一年后,可提前偿还住房公积金贷款,提前还款需到承贷分理处申请办理,免收违约金和手续费,同时也没有额度限制。

  公积金除了可以用来买房,还能用于租房、建造、翻建、大修具有自主产权的住房,公积金可用来缴纳物业费、房租,可以说如果公积金活用起来,对解决职工住房问题有很大帮助。

  此外,北京装修网还了解到,关于公积金的缴存,很多职工并不清楚,公积金属于缴存职工的个人财产,对于已婚人士,也是作为夫妻共同财产处置的,用商业贷款买房的,可以申请提取公积金用于偿还房贷,缓解贷款压力。

  缴存公积金的时候,职工和公司要缴相同的比例,比如缴存基数是5000元,缴存比例为10%,那么公积金账户内的资金是职工和公司缴存之和,为5000 10%+5000 10%=1000元,公积金账户内的资金可以翻一倍。

  B 使用限制要注意

  贷款有最高额度最为明显的就是贷款限额,每个城市都有最高贷款限额,个人跟夫妻申请的最高额度也不同。

  缴存年限也和贷款额度息息相关。比如,太原某缴存职工缴存公积金3年及以下,其贷款额度上限为30万元;以此类推,缴存满4年、上限为40万元,8年及以上上限为80万元。太原贷款最高额度最多80万元,最少的30万元,对于省内房价较高的太原,一套改善型三居室总房价达到100多万以上,此时几十万元的额度明显不够全部贷款,职工不得不采取组合贷的形式贷款。但有些楼盘不支持组合贷款,所以这类缴存职工只好选用商业贷款,他们的公积金利用率就会较低。

  贷款额度和职工对公积金的缴存时间有着很严格的要求,想使用公积金贷款,在太原申请贷款时,借款人需要连续足额缴存公积金6个月(含)以上,且公积金账户处于缴存状态。这对于入职不久或中间公积金有过断缴的缴存者则比较严格。

  如果公积金贷款已获得批准,但放款周期比商业银行放款周期略长。根据省内不同的城市,申请时限也各不相同,有的申请需要一个月,有的甚至需要两个月以上。北京装修网获悉,正是因为等待期长、回笼资金太慢,不少开发商、卖家都不愿意接受公积金贷款的买家,这对买房人来说比较不利。

  C 年底贷款急 职工谨防欺诈

  为了解决买房人贷款的燃眉之急,部分小广告宣传“公积金能够迅速放款、足额贷款”。业内人士透露,这些机构宣称能够帮助职工提高缴存基数、挂靠缴存等方式来提高贷款额度,从而能够顺利审批,这种方法是不可行的。

  首先,这种违规操作行为给住房公积金管理带来不良影响,影响合规缴存职工的权益;同时,目前公积金中心对这类违规行为执行了强化监管,在审批时非常严格,如发现账户存在可疑情况,将进行严格审查。如发现确实存在违规情况,根据《太原市住房公积金管理中心关于利用虚假资料等非法手段套取住房公积金行为的处理规定》,对于采取欺骗手段提取住房公积金的,5年内(含五年)不得提取本人账户内的住房公积金余额,取消5年内(含五年)本人及配偶申请住房公积金贷款资格。对利用虚假资料已办理了提取手续的行为人,将责令限期退回违规所提住房公积金款额,并将此情况函告该行为人所在单位,并将该行为人的行为录入中心信息系统,作为不良行为记录依法向社会公开并纳入征信系统。

  不少缴存职工认为公积金余额可以提取出来作为购房首付,这个观点是错误的。业内人士解释道:“购房人只有在实际发生购房行为后,提供相关合法购房证明材料,才可以办理提取手续。”也就是说,首付款需要自筹,在办理完买房手续后申请提取,才能取出公积金余额用于购房。例如,公积金的提取总额不能超过房款总额。贷款购买的房屋总价为30万元,而公积金存储余额有35万元,只能提取30万元的公积金,剩余的5万元公积金不能提取。

  年底着急贷款的职工要注意:提取住房公积金应当从太原市各公积金分理处的正规渠道办理;对于有人借“公积金管理中心”的名义骗取市民的个人信息或钱款要提高警惕,切勿相信这类来电或短信;公积金缴存职工不要轻易透露个人的公积金信息或密码,更不要给陌生人汇款支付所谓的“手续费”。如果不慎上当受骗,个人身份证号、家庭单位地址、公积金账户密码等泄露,要立即更改相关账户密码。

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